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相談所物語

不動産の売買時、誰が債権者で、誰が債務者になるのかの話 【NO.146】

2015.10.02

信一(仮称)は、15年前中古住宅を買い求めた。月日を経て転勤となり、自宅を売却することになった。中古住宅を買うときは債権者として建物を見て、「いいよ、いいよ」で自分は納得して購入した。宅建業者を通さない、個人間売買だった。今回、不動産業者を通して引越し先に手頃な中古住宅を購入し、今迄住んでいた自宅も業者を通して債務者として売却することになった。そして売却するに当って、いろいろな問題を解決しなければならない事を知った。土地の境界・測量、建物の雨漏り、耐震性及びアスベストの施工の有無、更には住生活に関する伝えなければならない事などがあった。台所・浴室・ボイラー・エアコン等の現状と将来への説明を告知...

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自宅を売って新築資金の一部に当てようとしたが、売れずに困窮した・・・話【No.145】

2015.10.02

優二(仮称)は、築36年の古い自宅を売って、新築を建てることにした。宅地建物取引業者を通さずに、インターネット等で顧客を捜した。自分の旧家屋を広く知らしめれば、仲介料も払わずに高値で売却できると考えた。自由社会に於いては、チャンスは広範囲と考えるのも無理はないかも知れません。7ヶ月経つと買い主らしき人が現れた。他方、新築は老後を考えて、平屋を考えた。知人の紹介で、地元の大工さんに頼んだ。今住んでいる自宅も、買い主の条件は付いているものの、売買契約を締結した。大工さんとの契約も締結した。300万円の手付金を支払った。基礎工事が始まる頃、自宅の買い主から、「買えなくなった」と連絡が入った。「勤め先...

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「第三者のためにする契約」ができた・・・話【No.144】

2015.10.02

光(仮称)は、中間省略登記はできないと知人から言われていた。登記費用も一回節約になるのに、どうして手続きができないのだろうと思っていた。誰に聞いても「できない」との返事ばかりだった。知人に訊くと、確かに中間省略は登記できないが、土地の売買契約に添って手続きすれば「できる」とのことだった。不動産登記法上、物権変動が忠実に公募に記載されることが前提なのです。従って、不動産売買が何日、誰から誰になされたのかの実体と登記手続きが一致しておれば、所有権移転は認められるのです。とは言っても、甲・乙・丙と権利の移動について、その利益を受ける人の同意が必要です。中間省略登記ができないのは、不動産売買の実体(甲...

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公一(仮称)は、希望の土地を買おうと、手持金2万円を支払ったが、キャンセル出来ないと言われた・・・話【NO.143】

2015.10.02

マイホームを建てるには、まず土地を決めなければならないと、いろいろと捜し、不動産屋さんや、勿論自分でも見て廻った。捜した甲斐があり、知人の紹介で気に入った土地が見つかった。他の人に売られては大変と思い、手持金2万円を支払い売り止めをした。しかしこの事が、売主・買主の立場によって考え方が違い、トラブルが発生する事となった。公一は、土地・建物を一体として資金繰りをしてみると、無理がある事がわかり、キャンセルを申し入れた。売主は「他に買い主が居たが、あなたが予約したので断った。」と言って、キャンセルできないと言われた。申込金2万円で契約したと主張された。公一は飛行機の予約優先権程度のつもりだった。売...

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勇(仮称)は、権利書と印鑑証明書を添え、記名、捺印された登記委任状に安心し、土地代金を全額支払い・・・騙された話。【NO.142】

2015.10.02

売買の土地は、通常「中間省略」と言われる手続きだった。勇は権利の移動に必要な書類は揃っていたので安心して代金を支払った。後日、勇は司法書士へ書類を持って行くと現在は、中間省略は難しいと言われた。平成16年の改正で、判決等による場合を除き所有権移転は出来ないことになったのだ。真正な所有者が、正規な手続きによって、所有権の移転を行なうという考え方に代わったのです。何年何月何日に売買・贈与等で誰から誰へ移動したかを記載しなければならなくなったのです。添付書類には契約書等の登記原因証明情報が義務付けられたのです。不動産登記簿は、「公示力はあっても公信力はない」と言われますが、権利の移転には、誰の所有か...

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地上権で賃貸していた土地が、スムーズに現金化できずに悩んだ・・・話

2015.10.02

二郎(仮称)は、親から継いだ土地を、数ヶ所保有していた。所有権は母と二郎の二人だった。その母が、病気になり治療費が掛かり、やむを得ず父から相続した土地を売ることにした。しかし、スムーズには売れなかった。今回の土地は「地上権」が付いていた。土地の所有は二郎達のものだが、建物は土地を借りている者の所有だった。二郎は土地の「所有権」があり、自由に売買できますが、建物が他人の所有物であり、しかも「地上権」が付いており、買主に破格値で交渉された。買主にとっては、土地を買っても、地上権が無くなる迄、安い「地代」しか手に入らないからだった。借地借家法では、賃借人の保護を目的とし、賃貸人(=地主)は強い者と見...

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会社が赤字の場合、消費税を払わなくても良いと誤解していた・・・話

2015.10.02

信夫(仮称)は、「人の和」がなく、事業に失敗した。事業には、「時の運」「地の利」「人の和」の三つが揃わなければ成功しないと言われます。「時の運」は、今がチャンスと誰もが認める時期を言います。「地の利」は、当地ならではの地域性があると言うことです。しかし彼は、人の意見を聞き入れず、感情の起伏が激しかった。社員の定着が悪く、金融機関やお客様の信頼も除々に悪くなっていった。「会社は社会の公器である」という理念の薄かった彼は、利益が第一とばかり考えていた。「企業は利益を得る」ことはその通りですが、その前に、「社会に貢献する」ことが前提です。その結果、多くの人達の賛同を得て、販売数量も使用頻度も増えて、...

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